Si ya tienes claras tus necesidades y buscas el terreno adecuado para situar la vivienda, esta miniguía de autopromoción puede ayudarte a estimar los tiempos y costes aproximados que supone construirla.

Gran parte de nuestra vida transcurre en nuestras casas, el descanso, el ocio, incluso el trabajo,lo realizamos en gran medida dentro de ellas. Por eso, para disfrutar de una buena calidad de vida, el disponer de una casa a nuestro gusto en un entorno agradable puede marcar la diferencia. 

El camino más directo para lograrlo es “construirte” tu propia casa en el lugar escogido, lo que se denomina “autopromoción”, es decir, que el promotor de la construcción es a su vez el usuario final. Casi todos los proyectos que hacemos en Arquitectura Mínima son autopromociones, o sea, que no hay una empresa promotora que construya para vender.

La autopromoción tiene la gran ventaja de que permite la personalización total del diseño, pero puede ser un verdadero quebradero de cabeza por su complejidad y lentitud del proceso.

Para evitar confusiones es muy importante que el autopromotor conozca desde el principio con detalle los pasos que hay que dar para construir su vivienda.

EJEMPLO DE VIVIENDA EN SUELO URBANO

Para concretarlo usaremos a modo de ejemplo una vivienda aislada (chalet) de 140 m² construidos en suelo urbano, de calidades constructivas medias-altas, cumpliendo el Código Técnico de la Edificación.

NOTA: Esta guía de autopromoción debe ser orientativa. Los precios y trámites varían dependiendo del municipio y los diferentes agentes implicados. No nos hacemos responsables de posibles desviaciones.  

1.  COMPRA DEL TERRENO

Antes de comprar un terreno se debe comprobar lo siguiente:

A nivel legal:

1. Situación Catastral a través de la Sede electrónica del Catastro donde podemos ver los datos catastrales de la finca, su superficie, los linderos, las construcciones existentes, etc. 

2. Situación Urbanística, para comprobar lo que se puede construir y las limitaciones, de ocupación, altura, estética etc. Esta información suele estar contenida en la ordenanza de edificación aplicable a la parcela en la Normativa Urbanística que suele estar disponible en la página web del ayuntamiento correspondiente, al que también podemos solicitar la cédula urbanística de la parcela, para mayor seguridad.

3. Propiedad para verificar que el vendedor es el propietario registral y que la finca no tiene  cargas (hipotecas, deudas pendientes, embargos, u otras limitaciones.) Esto se comprueba solicitando una nota simple en el Registro de la Propiedad. 

A nivel físico: 

4. El tipo de Suelo sobre el que vamos a construir la vivienda puede influir mucho en el tipo de cimentación y su coste, por lo que es aconsejable consultar al respecto y si es necesario, incluso realizar un estudio geotécnico.

5. El entorno es fundamental, la orientación, las vistas y elementos como el arbolado, las rocas, otras construcciones, etc. pueden condicionar fuertemente la disposición y confort del edificio, así que también conviene tenerlos en cuenta.

6. Los accesos de vehículos y a los servicios son necesarios para el buen funcionamiento del edificio, la accesibilidad peatonal y rodada y los suministros de electricidad, agua y saneamiento son imprescindibles. Aunque si el terreno es urbano debe de contar con todos ellos a pie de parcela.

2 PROYECTO Y OBTENCIÓN DE LICENCIA DE OBRAS

Para iniciar la construcción de la vivienda es necesario disponer de un proyecto técnico y de directores de obra.

En Arquitectura Mínima iniciamos el trabajo con un anteproyecto para definir con el cliente las características más importantes de diseño de la vivienda . La redacción de este anteproyecto está sujeta a contrato y tiene un coste del 10% del total de honorarios técnicos del arquitecto. (Este valor se descontará del coste del proyecto)

El proyecto básico y de ejecución consta al menos de los siguientes documentos:

• Memoria.
• Pliego de condiciones.
• Mediciones y Presupuesto de Ejecución Material.
• Planos.
• Estudio de Seguridad y Salud.

Un plazo normal de entrega del Proyecto Visado para Arquitectura Mínima es de 30 días desde que las necesidades están completamente definidas por parte del cliente. 

Todo debe estar todo perfectamente concretado con el cliente para evitar ajustes a posteriori que incrementen los costes durante la fase de ejecución. 

3. CONSTRUCCIÓN

Una vez disponemos del Proyecto de Ejecución visado y la licencia de obras podemos iniciar la ejecución de nuestra obra. Para ello necesitamos seleccionar una empresa constructora y presentarle nuestro proyecto para que nos haga un presupuesto. Es interesante conseguir varios presupuestos y visitar proyectos terminados que ya hayan realizado esas empresas en la zona.

4. TERMINACIÓN

Una vez finalizada la obra tenemos pendientes los siguientes trámites para comenzar a disfrutarla:

• Certificado final de obra (Abonar los honorarios de dirección al Arquitecto y Aparejador).
• Licencia de primera ocupación.
• Boletines de las instalaciones.
• Escritura declarativa de obra nueva (no es obligatorio, sólo si constituyes hipoteca para el banco).
• Inscripción de la obra en el Registro de la Propiedad.
• Liquidación del Impuesto de Actos Jurídicos Documentales IAJD.
• Inscripción en el catastro Impreso 901.

CONCLUSIONES

Dada la complejidad que lleva la autopromoción de una vivienda es importante que el estudio de arquitectura que va coordinar tu proyecto sea competente y conocedor de la normativa local.

Importante resaltar que el coste final (llave en mano) de una vivienda se incrementará mucho sobre el presupuesto de referencia de la construcción que nos da el Colegio de Arquitectos de nuestra Comunidad.

En el ejemplo real que hemos desarrollado de un chalet de 140m² de calidades medias-altas hemos partido de un presupuesto estimado por el Colegio de Arquitectos de 125.125,00 € a un presupuesto real de la construcción de 184.800,00 €. Si añadimos el resto de gastos en forma de impuestos y las intervenciones de los distintos técnicos el coste final de una vivienda de este tipo es de unos 240.000 € llave en mano, unos 1.700 € el m².

Por supuesto, si no disponemos de una parcela, debemos añadir los gastos derivados de la misma.

Esperamos que esta guía os haya resultado interesante. Como es un tema complejo y en constante cambio por variaciones de los precios y normativas te invitamos a escribirnos para darnos cualquier opinión al respecto.